公積金新政的救市猜想

 貸款條件放寬、異地互認(rèn)破冰、公積金貸款發(fā)放率較低城市可適當(dāng)提高首套房貸額度……從10月9日開始，住房公積金貸款政策接連釋放重量級利好。因?yàn)闀r(shí)間上與前不久央行調(diào)整住房信貸政策上形成“巧合”，此次公積金政策調(diào)整被業(yè)內(nèi)廣泛解讀為“救市組合拳之一”。 它對購房者來說有哪些利好？能否有效拉動(dòng)住房消費(fèi)？記者就此進(jìn)行了采訪。

  刺激樓市

  引發(fā)樓市第三波救市猜想的公積金貸款新政，終于在黃金周之后的第二個(gè)工作日出臺(tái)。

  10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)。其中規(guī)定，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請住房公積金個(gè)人住房貸款。新政還將取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。而住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，以及異地貸款業(yè)務(wù)，也有望獲得實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

  “樓市已經(jīng)醞釀?dòng)忠徊ň仁姓�策�！币蝗缰性�地產(chǎn)首席分析師張大偉所言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一系列放寬公積金貸款條件的政策，無疑是“在此前的政策松綁基礎(chǔ)上進(jìn)一步刺激樓市”。

  照業(yè)界比較流行的一個(gè)觀點(diǎn)來說：第一波救市大幕是從今年6月取消限購拉開的，其特征性標(biāo)志是政策性刺激—41個(gè)城市松綁限購。第二波則是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征。第三波是各地增加購房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)收費(fèi)政策，要求公積金降低首付等。

  業(yè)內(nèi)人士上述對于行業(yè)和市場未來走向的猜想與分析，大體是梳理與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的“國字頭”新政得出的。

  從限購政策淡出歷史舞臺(tái)，到黃金周之前的“9·30”限貸政策解禁(9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策)，再到“10·9”公積金貸款門檻放寬，業(yè)界人士認(rèn)為，政府救市信號越來越明顯。而支持他們作出這一判斷的，還有說明市場“疲軟”的數(shù)字：

  10月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《9月份新建商品住宅庫存報(bào)告》。報(bào)告顯示，樓市庫存環(huán)比同比值均有上升。截至9月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。從35個(gè)城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大。

  業(yè)界不少人士堅(jiān)信，未來各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費(fèi)減免政策有望陸續(xù)出臺(tái)，增強(qiáng)市場活力、為市場托底的利好政策也將接連登場。

  改善預(yù)期

  “如果公積金真能異地貸款了，我馬上就回石家莊(樓盤)置業(yè)�！�10月20日，記者QQ中彈出一只興奮跳躍的小企鵝，“北漂”朋友陳磊發(fā)來一段知心話：北京(樓盤)的工作單位一直給我繳著公積金，可北京的房價(jià)太高了。

  類似這樣對公積金異地公認(rèn)政策充滿期待的人當(dāng)然還有不少。而陳磊的愿望恰好也印證了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉所帶團(tuán)隊(duì)的研究結(jié)果—公積金異地互認(rèn)或激發(fā)外漂族回家置業(yè)。

  劉洪玉認(rèn)為，大城市和特大城市務(wù)工的農(nóng)民工，絕大部分人都希望能用掙到的錢回戶籍所在地的中小城市或城鎮(zhèn)購買住房。由于住房公積金不能異地貸款使用，以往進(jìn)城務(wù)工人員很少使用公積金。而如果住房公積金哪兒都可以繳、哪兒都可以用，就可能進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，提升制度的公平性。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張旭也認(rèn)為，在職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)的當(dāng)下，公積金異地互認(rèn)政策落地有著重要的“民生”意義。比如京津冀一體化進(jìn)程中，越來越多工作在北京的河北人或天津(樓盤)人可能選擇回原籍購房。

  此次新政的第二個(gè)亮點(diǎn)是取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，這些收費(fèi)加起來少則數(shù)千元，多則上萬元。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉因此認(rèn)為，這些費(fèi)用與總房款相比并不多，取消更多的是有利于改善購房者對樓市未來的預(yù)期。

  然而，與專家的淡定不同，記者采訪到十余位最近有購房意向的工薪階層消費(fèi)者都不同程度地有些“小興奮”�！百J款買房本來就有壓力，去掉各種疊加的費(fèi)用，對于咱們這些能省則省的普通百姓來說，當(dāng)然是"蠻有用"。”一位石家莊市民對記者說。

  同樣讓普通百姓感到“管用”的政策變化還有《通知》中規(guī)定連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，就可申請公積金貸款。鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張旭認(rèn)為，此前必須連續(xù)繳存12個(gè)月才能申請公積金貸款，讓一定數(shù)量的購房人群，比如因工作變動(dòng)而斷繳的，無法正常使用公積金貸款。“繳存時(shí)間縮短一半，申請貸款的門檻一下就低了一大截，這自然也有利于拉動(dòng)潛在住房消費(fèi)需求�！睆埿裾f。

  效果待察

  因?yàn)闀r(shí)間上與前不久央行調(diào)整住房信貸政策上形成“巧合”，此次公積金政策調(diào)整被業(yè)內(nèi)廣泛解讀為“救市組合拳之一”。對于其救市效果，有關(guān)專家意見不一。

  中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，目前各城市公積金中心尚沒有實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，真正實(shí)現(xiàn)異地業(yè)務(wù)還需要一個(gè)過程，新政到底能釋放出多少有效需求還是個(gè)未知數(shù)。此次政策調(diào)整更多是在預(yù)期上影響樓市，會(huì)對樓市預(yù)期產(chǎn)生一定的穩(wěn)定作用，當(dāng)前市場依然處在去庫存調(diào)整期，估計(jì)未來樓市不會(huì)有大波動(dòng)。

  清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉分析認(rèn)為，2010年，有關(guān)部門出臺(tái)的文件要求，實(shí)行支持首套、限制二套、嚴(yán)禁三套的住房公積金貸款政策。而根據(jù)此次公積金新政，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，這就體現(xiàn)了住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合支持基本住房消費(fèi)的原則，有望拉動(dòng)改善型住房消費(fèi)。

  同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次出臺(tái)的公積金新政主要刺激了低收入者的剛性需求，對于提振房地產(chǎn)市場會(huì)有一定的作用，但單純靠此刺激市場活躍度、刺激入市，作用是微乎其微的。相對而言，契稅、個(gè)稅等對百姓購房影響更大。除非上述政策與契稅政策變化等因素疊加，才可能會(huì)較大程度影響市場。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍認(rèn)為，公積金貸款對中低收入群體購房有重要的現(xiàn)實(shí)意義，但長期以來公積金的巨額存量與使用效率不高的問題一直飽受爭議。此次調(diào)整公積金政策不能僅僅著眼于短期救市目標(biāo)來分析，從長遠(yuǎn)來看，它對有效利用、激活公積金，滿足中低收入群體購房需求有著積極意義。